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商業(yè)規(guī)劃原則

 

交通優(yōu)先：

 

1、根據(jù)城市路網(wǎng)合理規(guī)劃二級路網(wǎng)和建筑布局，將商業(yè)功能優(yōu)化布局在交通最優(yōu)位置；

 

2、人車分流、外車內(nèi)人、下車上人即在地面以人，場地內(nèi)部只有人行，車流和貨流全部從場地周邊進入建筑地下。

功能分區(qū)：

 

1、按業(yè)態(tài)彼此之間的功能對應(yīng)關(guān)系布置；

 

2、根據(jù)租售比和財務(wù)要求布置和取舍各功能業(yè)態(tài)；

 

3、遵循建筑設(shè)計的基本規(guī)律。

 

突出商業(yè)：

 

1、商業(yè)在城市綜合體中占據(jù)主導位置；

 

2、在規(guī)劃布局和城市形象中突出商業(yè)，體現(xiàn)可達性和可視性；

 

3、訂單式的地產(chǎn)開發(fā)，進行主力業(yè)態(tài)的預招商。

 

公共空間：

 

1、室外：商業(yè)廣場、集中綠地和景觀水系；

 

2、室內(nèi)：收放有度、錯落有致、流暢通透。　

商業(yè)規(guī)劃七大要點

 

一、功能布局

 

住宅、商業(yè)要動靜分區(qū)：住宅相對集中，形成社區(qū)并與商業(yè)進行分離；持有商業(yè)要相對集中并與可售商業(yè)形成區(qū)隔，有利于后期經(jīng)營管理。

 

星級酒店和甲級辦公（若規(guī)劃）：盡量沿城市主干道顯要位置獨立設(shè)置，體現(xiàn)項目整體檔次和形象。

 

公寓（若規(guī)劃）：作為商業(yè)主體上部的高層建筑群出現(xiàn)，應(yīng)盡量沿商業(yè)主體的邊緣布局。

 

二、建筑形態(tài)

 

外立面（新加坡ION案例）：體現(xiàn)時尚、現(xiàn)代、潮流、檔次的商業(yè)氛圍，強調(diào)結(jié)合當?shù)匚幕?、歷史進行設(shè)計；計出獨特的立面造型，并將購物中心的名稱及圖案標志進行展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象。

 

入口：購物中心主入口為一級入口，起到統(tǒng)領(lǐng)全局作用，醒目并有迎客功能，要重點設(shè)計；百貨主力店出入口為二級，應(yīng)重點體現(xiàn)業(yè)態(tài)特點；三級入口為公寓、辦公、酒店。

 

景觀（香港太古廣場、美國邁阿密購物中心案例）：凸顯立面及夜景照明，沿主立面盡量不做遮擋，以突出時尚、表現(xiàn)夜景，活躍商業(yè)氛圍作為主要原則。

 

涉及三個層面：主入口方形廣場、沿主立面帶形廣場、室外街景觀，營造好水景、雕塑、樹陣、燈箱、導視系統(tǒng)、銷售、坐凳、高桿燈、 LOGO燈。

 

案例：香港太古廣場景觀設(shè)計進一步提升其品質(zhì)

太古廣場景觀由英國公司設(shè)計，總造價約1億元。統(tǒng)籌考慮從建筑外立面延伸至地面鋪裝和景觀綠化的整體設(shè)計和效果。

三、交通規(guī)劃

門前廣場：大型廣場結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其它廣場結(jié)合商業(yè)出入口設(shè)置；

 

豎立布置：商業(yè)出入口數(shù)量、位置合理，結(jié)合客流動線、與市政人行道、過街天橋、地下通道、地下交通出入口結(jié)合設(shè)計；

 

道路交通：

 

1、商業(yè)綜合體內(nèi)外交通動線與城市周邊交通的關(guān)系及組織要合理，符合城市交通規(guī)劃要求；

 

2、地下車庫應(yīng)有兩處雙向出入口，并分設(shè)在不同道路，減少對人行、客流的影響，并保證車輛到達和離開的順暢，不造成擁堵。

 

3、商業(yè)綜合體的獨立對外通道與內(nèi)部垂直交通要統(tǒng)籌考慮。

 

停車位：合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量和位置，滿足商務(wù)和住宅需要，供商業(yè)使用的車位數(shù)量保證吞吐能力達到1000輛/小時。

 

?？空竞凸卉囌荆簽榉奖泐櫩蜕舷萝嚕紤]增設(shè)港灣式車輛?？空?，長度大于20米、寬度為雙車道，滿足出租車停靠；根據(jù)周邊公交車現(xiàn)狀規(guī)劃公交停靠站。

四、商業(yè)動線

 

動線設(shè)計的原則是動線清晰、簡潔、盡量少分叉，核心動線是啞鈴型，通過兩端啞鈴型主力店，用商業(yè)街進行有效串聯(lián)，其它動線由此生發(fā)出來。

 

客流動線：簡明、無死角，避免顧客走回頭路；

 

車流動線：顧客車流從主要干道上的車庫進入，再通過固定的車庫出口離開，貨流動線通過同一車庫進出；停車位、設(shè)備機房、卸貨區(qū)、庫房及配套用房設(shè)計在地下一層或二層；

 

貨流動線：分平面、垂直兩種；平面運輸進入地下，到各自貨梯廳的卸貨區(qū)，再通過貨梯送到各個樓層， 百貨、超市、餐飲及零售店鋪要有各自相對獨立的貨梯，滿足貨運和垃圾清運的要求；主力店業(yè)態(tài)、餐飲、零售商鋪要有專門的垃圾動線，垃圾直接送到地下干、濕垃圾房，集中存放運輸；

 

員工動線：員工包括商管人員及營業(yè)人員。商管人員的工作時間與營業(yè)時間不同，需要單獨的上下班通道。各業(yè)態(tài)營業(yè)人員流線與顧客流線相同；餐飲業(yè)態(tài)人員要有自己的動線，即貨運通道，貨運通道中設(shè)置員工衛(wèi)生間，是餐飲人員及垃圾運輸?shù)闹饕ǖ馈?/p>

 

案例：

 

客流動線

垂直動線設(shè)計

五、業(yè)態(tài)定位

 

商業(yè)定位：商業(yè)輻射半徑和目標客群要明確。

 

商業(yè)體量：持有商業(yè)-地級市建議12-20萬平米，縣區(qū)10-12萬平米。

 

業(yè)態(tài)配比：零售、非零售之間的面積分配。一般購物45-60%、餐飲15-30%、娛樂10-20%、休閑10-15%、配套5-10%。

 

主力店規(guī)劃：百貨、影院、電玩、KTV、超市、兒童娛樂、電器數(shù)碼及次主力店滿足業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)要求。

 

業(yè)態(tài)樓層規(guī)劃：百貨：-1F-5F；超市：-1F-1F或1F-2F；休閑娛樂：健身、KTV、電玩等規(guī)劃高樓層，冰場可規(guī)劃在高樓層或地下樓層；餐飲：一般地下規(guī)劃快餐，地面樓層從低到高規(guī)劃咖啡、休閑餐、茶餐廳、異國料理、大型餐飲、美食廣場；零售店鋪沿商業(yè)街分布在不同樓層。

 

室外可售商業(yè)街規(guī)劃：

 

總長：250-300米；層數(shù)：不超過3層；層高：與同層購物中心持平。

 

業(yè)態(tài)：首層規(guī)劃品牌專賣、二層規(guī)劃服飾、飾品及服務(wù)類、三層規(guī)劃餐飲。

 

案例：上海港匯廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃

 

港匯總經(jīng)營面積中，零售購物占接近65%的比重，餐飲占22%，娛樂休閑類占11%，配套服務(wù)占2%；

 

零售商品包括了時尚服飾、兒童用品、化妝品、珠寶首飾等，業(yè)種豐富；

 

餐飲商鋪數(shù)量盡管只占總數(shù)量的10%，但面積卻達到總面積的五分之一，分別設(shè)有亞洲菜系、西式菜系等特色餐飲，以及咖啡、冰淇淋等小食品店；

 

休閑娛樂與配套服務(wù)各占1.4%、1.6%，設(shè)置電影院、游戲游藝館、銀行等，為顧客提供休閑環(huán)境以及便捷的服務(wù)。

六、平面設(shè)計

 

平面構(gòu)成主要是：商業(yè)街+主力店+次主力店+娛樂餐飲休閑+專業(yè)店+專賣店+地下停車場+商業(yè)輔助用房，各業(yè)態(tài)通過商業(yè)街進行串通，形成人流互動。

 

室內(nèi)商業(yè)街：是聯(lián)系主力店的靈魂和紐帶，平效是普通主力店的兩倍以上，是平面設(shè)計中的重中之重。

 

整體設(shè)計：長度280-350米為佳，面積3萬平米左右；

 

入口設(shè)計：購物中心的主要出入口，是人流主要集散地，要保持空間暢通；

 

直段設(shè)計：通道寬度15-16米，兩側(cè)走道寬度3.5-4米，挑空處8-9米寬，扶梯間距50-60米，扶梯靠洞口一側(cè)平行布置，以免遮擋視線，扶梯之間搭2-3個連橋。商業(yè)街視線要通透，一眼能看到幾十個商鋪，利于經(jīng)營。百貨、超市、娛樂、餐飲、零售店鋪要有專用貨梯。主力店與商業(yè)街有專用通道聯(lián)通，一般設(shè)臵1-2個開口，大小1-2個柱距。

 

零售店鋪：商業(yè)街兩邊盡可能設(shè)計為鋪面，不布置樓梯、設(shè)備機房等，鋪面設(shè)計要求空間劃分規(guī)整，盡量避免異形，管井穿越商鋪時要求貼邊角設(shè)臵，不影響店鋪的拆分、合并。

 

餐飲店鋪：要求面積大，每個餐飲店鋪后面都設(shè)計專用的垃圾通道，并通過貨梯至地下垃圾房，垃圾通道中安排餐飲人員專用衛(wèi)生間，做到潔污分開，保證運營品質(zhì)。

 

中庭設(shè)計：設(shè)臵在商業(yè)街轉(zhuǎn)折處，形狀大小有所不同，中庭周圍商鋪加大進深，以利于布置大商鋪?！?/p>

主力業(yè)態(tài)設(shè)計：

 

百貨：既獨立又與室內(nèi)商業(yè)街和其它業(yè)態(tài)互補促進，一般5-6層，單層面積5000-6000平米為佳，首層規(guī)劃化妝品、黃金珠寶、鞋包、鐘表眼鏡等，二、三、四層規(guī)劃男、女裝、少淑裝、箱包、飾品、內(nèi)衣、羊毛羊絨等，五層以上規(guī)劃運動用品、床上用品、兒童用品、特賣區(qū)等。

娛樂餐飲業(yè)態(tài)：布置在人氣較弱一端， 電玩、 KTV包間布置盡可能橫平豎直，使消防疏散路線簡潔明了，影院要求合理配臵，方便不同影片的放映要求，設(shè)臵1個IMAX廳、 1個300人左右的大廳、不少于200人以上的廳、 VIP廳， 600平米左右兩層高的大堂，觀影動線一般采用一字型、 L型、 T型、 Z型等，避免走迷宮。因上述業(yè)態(tài)最佳營業(yè)時間都在夜間，要求設(shè)臵直接對外的夜間出入口、獨立的電梯及導向標識，滿足夜間使用要求。　

超市：一般設(shè)臵地下一層，外租區(qū)盡量設(shè)計通透，使主入口、外租人具有較強的可視性，利于顧客停車后，方便、快捷到達。

 

次主力店：如ZARA、 HM、等快時尚品牌，面積1500-2000平米，布置在室內(nèi)商業(yè)街首層兩端或中庭位臵，開口 2-3個柱距，以便于帶動人氣。

 

功能用房：包括衛(wèi)生間、母嬰室、吸煙室等，衛(wèi)生間設(shè)在價值較低，且較為隱蔽之處，衛(wèi)生間間距80-100米，面積70-100平米/間。

 

設(shè)備機房設(shè)計：機房面積約占商業(yè)建筑面積的3.9-4.5%左右。

 

地下車庫設(shè)計：地下車庫要考慮預留機械停車位條件，應(yīng)結(jié)合貨運電梯設(shè)計貨車行駛通道。車行線路簡明通暢，主通道橫平豎直，地下電梯廳、扶梯廳沿車庫主通道設(shè)臵。車庫出入口盡量遠離大商業(yè)沿街面，減少對商業(yè)人流的影響。出入口要求雙進雙出，車道寬度9米以上，車道入口和通道凈高不低于2.4米，機械停車位凈高不低于3.6米，要求有貨車專用出入口及貨運通道，入口和通道凈高均不低于3.6米。主力店在地下室單獨設(shè)臵垃圾房、污水處理間。垃圾房需要干濕分離。

 

輔助用房設(shè)計：大商業(yè)用房面積應(yīng)達到1000平方米；食堂面積600-1000平方米；銷售型物業(yè)（含大商業(yè)塔樓）的面積不得低于當?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為3‰-5‰）；管用房位臵應(yīng)設(shè)臵在地上區(qū)域。大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位臵應(yīng)各自獨立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。

 

結(jié)構(gòu)縫設(shè)計：結(jié)構(gòu)縫以不影響使用功能，不降低那種品質(zhì)為前提，且盡量少設(shè)臵。間距150-200米，不穿過影院大廳、大堂等敏感區(qū)域，不在地下設(shè)臵、地下不設(shè)永久縫；上下對齊、不宜出現(xiàn)錯縫。宜設(shè)臵在不同業(yè)態(tài)之間的分隔部位，并滿足規(guī)范要求。

 

案例：幸福藍海影城參考平面圖

七、房產(chǎn)技術(shù)條件

 

房產(chǎn)技術(shù)條件是設(shè)計的前提和依據(jù)，包括租賃區(qū)域、租賃面積、建筑功能、結(jié)構(gòu)荷載、機電配臵等，一部分是對規(guī)劃設(shè)計的要求，另一部分是工程意義上的技術(shù)條件和交付標準。

 

結(jié)構(gòu)荷載：要重點關(guān)注對結(jié)構(gòu)有特殊要求的業(yè)態(tài)如超市、冰場等；

 

結(jié)構(gòu)降板：餐飲業(yè)態(tài)的廚房區(qū)域需要降板以設(shè)臵排水溝；

 

裝修標準：百貨、超市為精裝，其余主力店為毛壞交付；步行街零售商鋪為精裝交付，餐飲店為毛壞交付。毛坯交付指完成消防、空調(diào)和水、電、氣預留，其余裝修內(nèi)容由客戶完成。

 

供水、供電：百貨、超市、冰場、影院單獨計、單獨繳費，其它業(yè)態(tài)由購物中心代繳。

 

空調(diào)系統(tǒng)：百貨、超市、影院系統(tǒng)獨立，自行管理，其余一套系統(tǒng)由商管公司統(tǒng)一管理。

 

餐飲的隔油、排煙：餐飲店的廚房排水除自設(shè)一級隔油裝臵外，一般在地下層設(shè)臵污水處理間，各餐飲商戶均預留獨立的排油煙管井，內(nèi)設(shè)不銹鋼板、商戶自設(shè)計排油煙裝臵。

 

空調(diào)系統(tǒng)：百貨、超市空調(diào)系統(tǒng)獨立，自行管理，其余為一套系統(tǒng)，由商管公司管理。

商業(yè) 餐飲 商業(yè)街

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