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 一、店鋪價值

1.店鋪價值與面積

店鋪的價值由銷售價值與經(jīng)營價值（租金）決定。面積小的店鋪銷售價值高，大店鋪經(jīng)營價值高。店鋪價值邏輯：

（1）銷售型：
①雙三角規(guī)律——大面積、小價格，小面積、大價格。銷售型商鋪合理的切小面積。
②商鋪30~50、50~70、70~100㎡最好銷售。
③單鋪大于300萬元較難銷售。

（2）持有型：
①商鋪價值與層數(shù)關系：7A原理
②商鋪租金隨層數(shù)增加逐層減半，
③盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。

但是考慮將來經(jīng)營階段合理的商鋪面積，切分并非越小越好，要結合業(yè)態(tài)規(guī)劃進行劃分。

2.店鋪價值與位置

店鋪價值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對位置相關，與客流量緊密相關。
銷售型因重視外部展示，越臨街價值約高；經(jīng)營型重視內部經(jīng)營，因此約靠近室內人流集中區(qū)域，價值約高。
店鋪價值邏輯
①銷售型：金角、銀邊（外側）、草肚皮
②持有類：金口、銀邊（室內）、草肚皮

二、店鋪類型

1.店鋪分類

店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價值。單層鋪和一拖二商鋪可通過一些排列組合形成豐富的沿街立面。

三、店鋪平面

1.開間進深比

開間進深比1:2~3:10之間是合理區(qū)間  ,一般來說，3:5的開間進深比例對于一般業(yè)態(tài)來說是比較有利于經(jīng)營的，最接近黃金比例0.618。
①開間進深比合理區(qū)間為1:2~3:10 
③一般情況下進深最大不要超過15m 
③常見鋪為4.2mX12m
商鋪鋪的面寬與柱距相關，進深一般以消防規(guī)劃與合理的進深比決定，要預留合鋪的可能性。
①單鋪面寬通常為一個柱距的一半，進深相同時，可兩個商鋪組合成大商鋪。
②根據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸，可多個單鋪組合成大鋪
案例：商鋪面寬與柱距的關系

反面案例：深圳翡麗郡

開間進深標準鋪：4mx8~12m，4MX20M鋪進深過大，不利于銷售，同時影響后續(xù)經(jīng)營。

2.單層鋪

單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元，其平面包括售貨區(qū)、儲藏間與洗手間、所有功能的布置以提高商鋪實用率與易用性為目的。
案例：深圳壹海城單層鋪模型

3.騎樓鋪

騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。騎樓鋪特點一般是首層商鋪內退，店鋪外形成走廊式的灰空間。
二層騎樓鋪

①騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對齊鋪間分隔；
②為提升整體價值，一般在中部設置小尺寸商鋪，盡端為大尺寸商鋪。

中部小尺寸商鋪，盡端大尺寸商鋪

（4）一拖二鋪
可通過組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來提升整體價值。”一拖二“店鋪通過戶內樓梯連接首層、二層，且首層、二層作為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。

一拖二鋪除了銷售區(qū)、儲藏間與洗手間外新增了樓梯模塊，商鋪層高過高會降低店鋪的實用率。
為提高一拖二商鋪實用率應將層高控制在合理范圍內并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式
同時，在一層樓梯底部設置衛(wèi)生間和儲藏室。
•在”一拖二“店鋪案例中，在鋪內樓梯的形狀不變前提下，分別表示在5.1m，4.8m，4.5m層高中樓梯所產生的變化。
• 5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分比分別為20.37%、20.03%、19.36% 

四、店鋪立面

1.店鋪立面設計

單層商鋪采用分體式空調且商鋪背部為其他功能房間；店鋪立面通常呈現(xiàn)為三段式，店鋪標示、空調位、商鋪門，商鋪門寬除去必要的設備寬外做滿墻寬。
案例：室內商鋪立面設計1
立面呈現(xiàn)為兩段式或三段式

案例：室外商鋪立面設計2

案例：組合商鋪立面

可適用于“一拖二”式商鋪及兩層獨立產權的商鋪。將兩層立面綜合設計，廣告位放置于醒目的二層，店鋪標示放置于層間梁處，給店鋪展示盡可能大的空間。

2.廣告位與空調排列方式

單層商鋪立面廣告位與空調格柵排列可分為上下式，左右式，包含式。
案例：普通商鋪立面廣告位與空調格柵的4種排列

單鋪獨立空調需要在門上加板。
案例：普通商鋪立面無空調格柵

單層商鋪立面無空調格柵，空調放于屋頂、鋪側邊或商鋪間，店鋪廣告放置更加靈活，可結合店鋪門設計。

五、店鋪剖面

1.店鋪凈高設計

以萬科壹海城項目為例，商鋪層高為5.1m，梁高為0.9m。商鋪中有風管在不加吊頂情況下凈高為3.35m，無風管商鋪在不加吊頂情況凈高為3.85m。
案例：壹海城項目普通商鋪凈高示例

六、商鋪的細節(jié)設計要素

（一）社區(qū)商鋪店招設計要點

1.商鋪店招3大類型
（1）商業(yè)區(qū)域主標識
是指位于商業(yè)街入口處的醒目標識，其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo，或商業(yè)樓梯上的標識。

主廣告牌位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告，可供物業(yè)出租，廣告設計應與建筑立面結合設計。
（2）商家集中標識
位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域，涵蓋業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，引導消費者的消費路線。（主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、您的位置等等）
（3）商鋪店招：商鋪自身的店招及廣告
位于商業(yè)核心交通流線處，有（樓層）業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括：主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引導消費者行為動線。

2.店招設計的4大原則
（1）統(tǒng)一性
與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設計，統(tǒng)一店招設計風格。標識不是獨立的設計要素，應與里面及其他因素（如雨棚、空調室外機、櫥窗等）綜合統(tǒng)一設計。

a.指示性標識：引導消費者至特定區(qū)域（如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問詢處等）的標識
b.裝飾性標識：為促進商業(yè)氛圍而設置的裝飾性構件，上面有店鋪編號、店招或品牌理念等信息。
c.警示性標識：為規(guī)范合理的消費行為而設置的警示性標識。

（2）適應性
a.預留足夠的廣告位和店招位：商業(yè)的廣告招牌需要預留，為適應不同類型商業(yè)隊店招廣告位的需求，需要考慮一定的靈活性；二層及以上可結合建筑立面劃分，預留大幅廣告位置，并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設置。
b.預留商家的個性化店招可能性：店招應考慮后期商家經(jīng)營改造的可能性（如合并商鋪等）。

（3）昭示性
第一，盡可能使不同位置不同角度都能看到；
第二，結合外立面做多層次招牌。商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設計的時候，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可見性越強，價值越高。因此，在進行店招設計時需對其尺寸、比例、角度，針對不同動線人流的視線進行分析。
值得注意的是，騎樓影響商鋪的昭示性，如沒有在外立面設計預留廣告位，容易造成商家隨意增加廣告面。
（4）強制性
在保證相對靈活性的前提下，不能由商家亂改造，影響整體形象。
設計應設置幾個強制因素，如店招的高度、深度、寬度、基本樣式才材質，商家必須遵守；后期管理應有管理手冊來控制商家的店面改造。

（二）商鋪細部設計要素

1.層高
影響層高的因素：①梁高（根據(jù)柱距而定）；②設備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調位等；③凈高。一般情況下：首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過6m，其它層商業(yè)設施層高宜小于等于4.2m，不得超過5.1米。

2.店招
在商鋪規(guī)劃設計時應預留靈活的店招位，結合外立面其他因素統(tǒng)一考慮，其他設計原則與上述細部設計原則一致，設計時建議控制一下幾個要素的高度：

3.門頭櫥窗或展示面
設計原則：①通用性，不做個性化設計，兼顧店招適應性及可控性；②通透性原則，保證足夠的展示面，避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門面；③完整性原則，保證商鋪門做平，當商鋪面寬小于3米時，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。

4.雨篷

5.空調
在規(guī)劃設計時應該預留足夠的空調位容量，且避免空調外機以及空調管直接裸露在外墻上。
①合理設置空調位，避免出現(xiàn)無空間安裝空調或者空調位不夠導致死機，避免出現(xiàn)室外機影響塔樓住宅；
②合理設置空調冷凝水管，避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象；
③避免出現(xiàn)空調位對著人流吹的情況。

（三）商鋪戶型設計

（1）能提供客戶附加值的（如增加層高贈送面積）應盡可能提供附加值。
（2）商鋪最小面寬應不小于3m，進深面寬比不超過4：1。
（3）建議非住宅下部商鋪柱網(wǎng)為8m*8m，以方便拆分成4m+4m面寬，或3m+5m面寬，對地下車庫停車位布置也比較經(jīng)濟。
（4）商鋪（無外廊）得房率（套內建筑面積/銷售面積*100%）不應低于90%。
（5）首層商鋪凈高（板下）不宜低于3.5m，二層商鋪凈高（板下）不宜低于3m。
（6）底層商鋪做結構轉換的必要條件為：
a. 商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置，人流量很大，商業(yè)銷售價值很高。
B. 做100m2以上大戶型（依然可以取得很高的銷售價值）。
（7）底層商鋪層高應考慮上部管線轉換的影響，滿足商鋪的凈空要求。 
（8）復式戶型設計應盡可能提高二層空間的經(jīng)營價值，建議：
a.降低首層層高（滿足凈高低限即可），縮短客戶上二層樓梯的距離。
b.入口做挑高二層的空間，增加上下層互動。
c.上二層樓梯應做成簡易鋼梯，方便客戶拆改。

店鋪 進深 層高

標題：萬科商業(yè)建筑的設計要點總結，都是精華！，版權歸原作者所有。
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