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水是人類生存的最基本的要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一。因此作為建筑項目中的給排水系統(tǒng)工程的工作正常與否，直接影響到業(yè)主(或使用人)的工作、生活和物業(yè)功能的發(fā)揮。

第一節(jié)　給排水設(shè)備管理概述

一、給排水設(shè)備系統(tǒng)簡介

物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：

1.供水設(shè)備系統(tǒng)

供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)通過城市供水管網(wǎng)，供入小區(qū)內(nèi)的給水設(shè)備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的庭院給水及房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部給水兩大部分，其中涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。

供水系統(tǒng)按照用途分類，基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類，但這三類用水并不一定單獨設(shè)置給水系統(tǒng)。有時會將生活和消防給水共用一個給水系統(tǒng)，或生活、生產(chǎn)、消防共用一個給水系統(tǒng)，這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式，要按用戶(用水設(shè)備)對水質(zhì)、水溫及小區(qū)外城市管網(wǎng)的給水情況，綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟和安全條件，確定合適的給水方式。

2.排水設(shè)備系統(tǒng)

排水設(shè)備系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)用來排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內(nèi)排水管道、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。

排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。

3.用水設(shè)備

用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。

4.熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)

這部分是指為滿足對水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括開水供應(yīng)，熱水供應(yīng)。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。

5.消防設(shè)備

建筑或構(gòu)筑物內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機、消防栓、消防泵等。

二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運行、維護等的管理活動。包括物業(yè)管理公司對所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計劃性養(yǎng)護、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。

給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個方面：

1.給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理

給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括其余的如采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有：產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設(shè)備的檢驗合格證書、供水的試壓報告等等。建立設(shè)備卡片，應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項明細(xì)資料，如：給排水設(shè)備類別、型號、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、開始使用日期等。給排水設(shè)備設(shè)施的維修檔案資料主要有：報修單，每次維修填寫的報修單，按月、季統(tǒng)計裝訂，維修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查。運行記錄，值班人員每天填寫設(shè)備運行記錄，以備存查。檢查記錄，平時的設(shè)備檢查記錄。運行月報，管理部門每月上報一次運行情況總結(jié)?？荚u資料，定期或不定期檢查記錄獎罰情況，每年歸納匯總、裝訂保存。技術(shù)革新資料，設(shè)備運行的改進(jìn)、設(shè)備更新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，均為給排水設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理內(nèi)容。

2.給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理

給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的內(nèi)容主要是規(guī)范給排水設(shè)備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

3.給排水設(shè)備運行管理

給排水設(shè)備設(shè)施運行管理的內(nèi)容是建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運行。

4.給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理

給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護和維修更新，確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好。

5.文明安全管理

文明安全管理的內(nèi)容是對給排水設(shè)備設(shè)施的運行操作、使用進(jìn)行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進(jìn)行安全作業(yè)訓(xùn)練，還要建立安全責(zé)任制和對用戶進(jìn)行安全教育，宣傳一些安全規(guī)范的使用知識。

三、給排水設(shè)備管理機構(gòu)構(gòu)成及職責(zé)

給排水設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運行管理工作一般由公司工程部完成。

運行組人員的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)對所管轄范圍內(nèi)機電設(shè)備的運行，處理一些一般性故障，協(xié)助維修組人員進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對發(fā)生的問題及時向管理組或經(jīng)理匯報，必須對所管轄范圍內(nèi)供水及設(shè)備情況有詳盡了解；掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施；定時巡視設(shè)備運行情況，并做好巡查記錄和值班記錄；記錄維修投訴情況，并及時處理；保持值班室、設(shè)備及水泵房等清潔有序；負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，做好防水、防火、防小動物的安全管理工作；遇突發(fā)事故，采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理等等。

維修組人員的主要職責(zé)是：熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點和維修保養(yǎng)方法；按時完成設(shè)備的各項維修、保養(yǎng)工作，并作好有關(guān)記錄；保證設(shè)備與機房的整潔；嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故；發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備的正常完好；定期對設(shè)備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理等等。

管理組人員的主要職責(zé)是：具體負(fù)責(zé)總值班室、倉庫和財務(wù)管理；負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對外協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)人員、車輛、材料、經(jīng)費的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理；負(fù)責(zé)工具和材料的采購、保管和發(fā)放；負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放；負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行安全技術(shù)和質(zhì)量意識培訓(xùn)等工作。

為了提高工程部的工作效率，確保各種設(shè)備的運行、維修和保養(yǎng)工作有序開展，并保證緊急情況下及時派遣人員到達(dá)現(xiàn)場，在工程部下可設(shè)總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4ｈ全天值班，各設(shè)備的故障情況均應(yīng)報總值班室，以便總值班室依照工程部經(jīng)理和管理組的指示合理安排人員搶修。

四、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定

物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。以XX市為例，居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專業(yè)管理部門職責(zé)分工為：

1.給水設(shè)備

高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界線以外(含計費水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門負(fù)責(zé)維護管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護、管理。

2.排水設(shè)備

室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)以3.5ｍ路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由城市市政管理部門負(fù)責(zé)維護、管理；道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護管理，居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井的維護管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護、管理。

凡對各管理小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的管理范圍，沒有作統(tǒng)一規(guī)定的，具體管理范圍，應(yīng)由市政給水、排水各有關(guān)部門，管理小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)管理公司遵照國家的有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

第二節(jié)　給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的目的

在竣工驗收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過試壓、試運行，合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運行都由運行組來完成。因此，日常操作管理的目的主要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

二、給排水設(shè)備設(shè)施中水泵的日常操作程序

1.啟動水泵前的檢查

在啟動水泵前，先檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開，否則應(yīng)打開閘閥；檢查水泵機組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。檢查電壓表，信號燈等儀表指示是否正常，水泵軸轉(zhuǎn)動3圈，應(yīng)靈活無阻滯。

2.啟動水泵

打開水泵控制柜的電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕，水泵啟動時，注意觀察啟動電流，如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應(yīng)間隔3min，如果三次未啟動成功，停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。如果啟動成功，水泵運轉(zhuǎn)5min以上，同時觀察運轉(zhuǎn)時電流表指示，確定運轉(zhuǎn)時有無異常情況(如異常聲響，異常氣味等)，檢查運轉(zhuǎn)時水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，查找原因，水泵停止運轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開關(guān)置于自動位置，水泵自動啟動并運行。

3.停止水泵

水泵在正常運轉(zhuǎn)過程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置，水泵停止運轉(zhuǎn)，如果需要長時間停止運轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。

三、給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理職責(zé)劃分

給排水設(shè)備日常操作管理是設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到運行時間是否準(zhǔn)確，是否會出現(xiàn)重大事故及延長設(shè)備的使用壽命，降低運行損耗等問題。因此，在管理過程中，應(yīng)按照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要求，要有嚴(yán)格的操作規(guī)程并明確職責(zé)劃分。一般來講，工程部經(jīng)理制定《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，工程部管理組負(fù)責(zé)檢查該規(guī)程的執(zhí)行情況。水泵房的管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的具體操作，嚴(yán)格按規(guī)程操作，若發(fā)現(xiàn)不正常情況，及時進(jìn)行調(diào)試維修。若出現(xiàn)重大異常，應(yīng)及時上報主管領(lǐng)導(dǎo)，以便盡快解決，并填寫有關(guān)記錄。

第三節(jié)　給排水設(shè)備運行管理

一、給排水設(shè)備運行管理的目的

給排水設(shè)備在運行過程中會出現(xiàn)一些異常情況，如供水管爆裂、泵房發(fā)生火災(zāi)及停電等，需要及時處理，并且為了避免出現(xiàn)異常，便于事先采取預(yù)防措施，要加強日常巡視工作，這些都是在給排水設(shè)備運行中應(yīng)考慮的問題。因此給排水設(shè)備運行管理的目的是加強運行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施的良好運行。

二、給排水設(shè)備運行管理中的日常巡視內(nèi)容

給排水設(shè)備運行管理中的日常巡視工作內(nèi)容主要包括：水泵房由水泵管理員每2ｈ巡視一次，水泵房有無異常的聲響或大的振動，壓力表指示，電機控制框的指示燈指示有無異常，電機溫升是否正常，閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠。同時水泵房管理員每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現(xiàn)象等等。水泵房管理員在巡視過程中發(fā)現(xiàn)不正常情況時應(yīng)及時采取措施，解決不了的問題，立即上報工程部水泵房組長或主管，請求協(xié)助解決。

三、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理

給排水設(shè)備設(shè)施在運行過程中會出現(xiàn)一些突發(fā)的異常情況，必須有相應(yīng)的緊急處理措施進(jìn)行處理。

1.主供水管爆裂

如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知工程部管理組及總值班室。由總值班室負(fù)責(zé)聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門及時通知用水單位和用戶關(guān)于停水情況。工程部負(fù)責(zé)安排維修組進(jìn)行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開水試壓，看有無漏水和松動現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。

2.水泵房發(fā)生火災(zāi)

任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心主管前來撲救，切斷一切電源。消防管理中心根據(jù)預(yù)先制定的滅火方案組織滅火和對現(xiàn)場進(jìn)行控制，向“119”臺報警，并派隊員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開相關(guān)電源，開啟自動滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水?；饟錅绾?，工程部對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次檢查和清點，對已損壞的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補充申請，并填寫有關(guān)記錄、報告單。

3.水泵房發(fā)生浸水

少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴(yán)重，應(yīng)關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備并拉下電源開關(guān)，通知工程部管理組，同時盡力阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對浸水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，確定濕水已消除后，試開機運行，如無異常情況即可投入運行。

4.市電停電

出現(xiàn)這種情況后，水泵房管理員應(yīng)立即啟動柴油發(fā)電機。從市電停電到正常供水規(guī)定時間不超過15min，在使用柴油發(fā)電機過程中，應(yīng)嚴(yán)格按照《柴油發(fā)電機操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《柴油發(fā)電機運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行》。啟動前檢查機油油位、冷卻液、電池液是否在規(guī)定位置，確保總空氣開關(guān)在“ＯＦＦ”狀態(tài)。然后啟動發(fā)電機，要先預(yù)熱不少于7s，然后轉(zhuǎn)到啟動位置(即從“0”經(jīng)過“1”至預(yù)熱，后轉(zhuǎn)到“1”位)在啟動位置不能超過5～7s，如果沒有啟動再立即回到“0”位，間隔30s再進(jìn)行啟動，啟動后，油壓達(dá)到正常范圍，將柴油發(fā)電機空氣開關(guān)合上，開始供電。在運行過程中，按照規(guī)定進(jìn)行正常巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，發(fā)生異常重大情況，應(yīng)及時通知主管采取措施，在市電來電時，應(yīng)在20min內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機。

四、水泵房的管理

水泵房作為供水系統(tǒng)重要的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)有嚴(yán)格的水泵房管理制度，管理規(guī)定詳盡合理，管理職責(zé)明確，交接班要求清晰、完整。并且按照要求填寫相應(yīng)的數(shù)據(jù)、表格、記錄，具體的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

1.水泵房管理職責(zé)

《水泵房管理規(guī)定》和《給排水設(shè)備設(shè)施運行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》都是由工程部根據(jù)ＩSO9002實施要求和國家有關(guān)規(guī)定及所管轄區(qū)的具體情況制定，通常工程部管理組負(fù)責(zé)檢查實施情況，運行組水泵房組長負(fù)責(zé)運行管理工作的組織實施，水泵房管理員具體負(fù)責(zé)運行管理并執(zhí)行管理規(guī)定。

2.水泵房管理規(guī)定

水泵房的管理沒有統(tǒng)一成形的條文規(guī)定，各物業(yè)管理公司根據(jù)自身企業(yè)的特點及管轄區(qū)的特點而定。但管理規(guī)定的內(nèi)容主要涉及到以下幾個方面：保證水泵房通風(fēng)、照明良好及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用；水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品，嚴(yán)禁吸煙；水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖，水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，不得私自配鑰匙等等。

3.交接班要求

交接班人員應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)時交接班，并且在交接班時，接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看交接班時填寫的《給排水設(shè)備設(shè)施運行日記》。檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后按規(guī)定在《給排水設(shè)備設(shè)施運行日記》上簽名。如果出現(xiàn)違反規(guī)定或特殊情況一般不準(zhǔn)交接班，如上班運行情況未交代清楚，填寫的日記不完整、不規(guī)范、不清晰，未按規(guī)定打掃水泵房，接崗人不到位，出現(xiàn)異常事故正在處理中，此時應(yīng)由交接人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。

4.填與有關(guān)記錄

水泵房管理員在值班期間，要對給排水設(shè)備設(shè)施的運行情況做詳細(xì)記錄，由水泵房組長整理成冊，然后每月上交工程部存檔。具體的記錄單的名稱、表格形式和內(nèi)容，沒有統(tǒng)一規(guī)定。

第四節(jié)　給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責(zé)

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項性能良好，延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護計劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。在制定過程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況，合理地安排時間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。

二、維修組的運作程序

維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對于運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動后，由維修組負(fù)責(zé)，運行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動。

三、水泵機組的維修養(yǎng)護

1.水泵的維修養(yǎng)護

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護。養(yǎng)護內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

2.控制柜的維修養(yǎng)護

維修組對控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護。維修養(yǎng)護內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物；檢查、緊固所有的接線頭，對于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號碼管是否清晰，有否脫落，及時整改，對于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5ＭΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無損，導(dǎo)線接頭有無過熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動空氣開關(guān)電阻應(yīng)不低于100ＭΩ，否則應(yīng)烘干，在開關(guān)閉合或斷開過程中，應(yīng)無卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢查動作是否可靠，信號輸出是否正確；信號燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

3.電機的維修養(yǎng)護

外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5ＭΩ，否則應(yīng)烘干處理，電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。

4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護

閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

四、水池、水箱的維修養(yǎng)護

水池、水箱的維修養(yǎng)護每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時的程序如下：

1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門，開啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開啟位置，用鼓風(fēng)機向水池、水箱吹2ｈ以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。

3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅，以確定空氣是否充足。

4.打開水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時照明。

5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后，對池壁、池底洗刷不少于三遍，并對管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

7.關(guān)閉泄水閥，注入清水。

五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門完好，無滲漏，水管通暢無阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護一次，主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識是否齊全，對水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動現(xiàn)象進(jìn)行修補、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開換邊折疊卷好，將閥門桿上油防銹，抽取總數(shù)的5％進(jìn)行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無裂縫。

六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護

1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護

室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護內(nèi)容及程序見上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護，其維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：

①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無故障狀態(tài)。

②每天檢查一次警鈴，啟動是否靈活，打開試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道。

③每月對噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時更換。

④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開啟狀態(tài)，保證閥門不會誤關(guān)閉。

⑤每兩個月對系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗，按分區(qū)逐一打開末端試驗裝置放水閥，試驗系統(tǒng)靈敏性。

當(dāng)系統(tǒng)因試驗或因火災(zāi)啟動后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護

住戶在使用過程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會出現(xiàn)各種各樣的問題，需要進(jìn)行及時維修和正常養(yǎng)護，所涉及的維修養(yǎng)護內(nèi)容如下：

①個別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開支管閥門，檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時通知管理處，以便派專業(yè)人員前來檢查維修。

②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門，查看水表，如轉(zhuǎn)動說明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開總閥看是否漏水，如無漏水，補好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內(nèi)水管。

③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來水總閥，查找原因，若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時更換閥門或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛護使用，旋扭閥門不要用力過度。

④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開總閥門，反復(fù)開關(guān)水龍頭，開關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開關(guān)不要用力過度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無漏水。如沒有則修整飾面，然后告知用戶，使用時注意清潔。

⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開檢查口檢查，不通時再使用疏通機直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗，并告知用戶，使用時不要向管道亂丟雜物。

⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重更換彎管，不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處，達(dá)到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時動作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進(jìn)行修改，應(yīng)按照一定程序及時通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時間。

七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時進(jìn)行，室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進(jìn)行：

1.住戶(使用者)向管理處申請。

2.值班人員填寫“維修登記表”。

3.維修組組長(班長)派工，并填寫“派工單”。

4.維修工準(zhǔn)備好工具，帶上“派工單”上門維修，進(jìn)門時，應(yīng)首先出示工作牌，用語禮貌，查看現(xiàn)場后，按公司規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)報價，經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。

5.維修過程應(yīng)遵守操作規(guī)程，注意安全。

6.維修完畢后，請住戶(使用者)驗收，驗收后，請業(yè)主在“派工單”上寫下意見，并簽名。

7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。

八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足，特制定維修服務(wù)過程中的一些標(biāo)準(zhǔn)及要求，主要包括以下幾個方面：

1.預(yù)約維修時間

接到維修申請后無特殊情況，30min內(nèi)到達(dá)，按住戶(或使用人)約定時間，如暫時沒有維修人員應(yīng)向住戶解釋，另約時間。

2.維修時間

原則上小故障30ｍin內(nèi)，一般故障2ｈ內(nèi)(不超過8ｈ)，較難故障不超過3天。廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無水等，維修時間一般不超過2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2ｈ內(nèi)，最長不超過8h，如需改管視實際情況由班長確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4ｈ內(nèi)，如大面積或難以處理的最長不超過3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪；房間沒水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時停水要寫出停水告示。

3.提供材料

維修過程中提供的材料應(yīng)100％合格。

4.服務(wù)態(tài)度

維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護的檢驗

無論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護，還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護，為了保證維修養(yǎng)護工作的正常進(jìn)行，也為了保證維修養(yǎng)護工作達(dá)到用戶滿意，同時使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對維修養(yǎng)護工作進(jìn)行檢驗。其檢驗職責(zé)及檢驗內(nèi)容如下：

1.檢驗職責(zé)

一般要求維修班班長對每日派工單進(jìn)行檢驗，并對所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

2.檢驗內(nèi)容

檢驗內(nèi)容主要包括服務(wù)及時性的檢驗，維修時間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時間，目的地的遠(yuǎn)近，維修工作工藝復(fù)雜程度而定，一般性維修一般不超過8h，對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h；維修質(zhì)量的檢驗，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對各種不同的設(shè)備利用目測、耳聽、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)備 水泵 設(shè)施

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